Tänavu 20. märtsil jõustusid maareformi seaduse muudatused, mille eesmärk on lõpetada pikaleveninud maareform. Muudatused puudutavad eelkõige inimesi, kelle maa on endiselt kas omanikule tagastamata või erastamata. Lahendatakse ka kaasomanike probleem juhtudel, kui mõni ehitise omanik ei soovi maad omandada.
Praeguseks on Eestis katastrisse kandmata ehk maareformist puutumata veel ainult seitse protsenti maismaast.
Iga ehitise omanik saagu ka maaomanikuks!
Maareformi üks eesmärke on, et ehitise ja selle aluse maa omanik oleks üks ja sama isik. Et panna inimesi maa omandamise vastu huvi tundma, kehtestati maareformi läbiviimisel mitmeid tähtaegu. Seejuures kehtis üldreegel, et isik, kes laskis avalduse esitamise tähtaja mööda või viivitas omapoolsete toimingutega, jäi maa omandamise õigusest ilma. Ehk teisisõnu: kui ehitise omanikul ei olnud huvi saada maa omanikuks, siis pidanuks ehitise juurde kuuluv maa jääma riigile ning omaniku kasuks oleks seatud hoonestusõigus.
Paraku ei suudetud ette näha kõiki asjaolusid, miks paljud ehitiste omanikud ei ole seni maa omandamise võimalust ära kasutanud.
Nüüd tunnevadki hoonestusõiguse omanikud ja need, kelle ehitise alune maa on veel reformimata, suurt huvi ka maa omanikuks saamise vastu. Seega tuleb mõistlikult lahendada nende ehitiste aluse maa reform, mille omanik pole seni maad omandanud. Viimati jõustunud seadusemuudatus annabki ehitise omanikule täiendava võimaluse saada ka maa omanikuks, kui ta ehitise juurde kuuluva maa kehtiva maksustamishinnaga erastab. Seda ka juhul, kui hoonestusõiguse seadmisega on juba alustatud.
Ehitise omanikul tuleb pöörduda valla- või linnavalitsuse poole ja võtta kaasa ehitise omandiõigust ja senist maakasutusõigust tõendavad dokumendid. Vajadusel tuleb notari juures eelnevalt läbi viia pärimismenetlus.
Lisaks ehitise omanikule, on kohustus tegutseda ka kohalikul omavalitsusel, kes peab hiljemalt 2014. aasta 31. jaanuariks välja selgitama kõik ehitised, mille omanikel on seadusemuudatuste alusel õigus maad omandada.
Selleks, et mitte kohelda ebavõrdselt neid ehitise omanikke, kelle kasuks on juba varem hoonestusõigus seatud, võimaldatakse ka neil maa kehtiva maksustamishinnaga riigilt välja osta. Loodetavasti hakatakse täiendavat maa erastamisvõimalust aktiivselt kasutuma ja ehitise omanikest saavad ka ehitise aluse maa omanikud. Kui hoonestusõigus on juba müüdud, siis ehitise aluse riigimaa müügi korral on ostueesõigus igal järgneval hoonestajal. Vastav märkus kantakse ka kinnistusraamatusse.
Maaribade erastamine soodsamaks
Reformimata maad, millel ei ole võimalik moodustada iseseisvalt kasutatavat kinnisasja, saavad erastada naaberkinnisasjade omanikud. Maaribade omandamine tuleb kõne alla vaid juhul, kui riik või kohalik omavalitsus seda maad ei vaja. Menetlus muutub ka lihtsamaks ja eesmärgipärasemaks: enam ei pea omavalitsus pakkuma maariba kõikidele sellega piirnevate kinnisasjade omanikele, vaid ainult nendele, kelle maaga on seda riba vastavalt maakorralduse nõuetele otstarbekas ja sobiv liita. Laieneb omavalitsuse õigus mõistliku lahenduse leidmisel otsustada, millisele kinnisasjale ja millises ulatuses riba liidetakse.
Samuti sätestab seadusemuudatus maariba erastamisel tasutavaks müügihinnaks selle maksustamishinna, mis on erinevatel aegadel läbi viidud hindamistel osutunud madalaimaks. Soodsaim maksustamishind kohaldatakse ka juhul, kui kohalik omavalitsus on enne seadusemuudatuse vastuvõtmist maa müügihinna juba määranud, kuid maavanem ei ole maa müügilepingut veel sõlminud. Maavanem peab erastamisotsust vastu võttes kontrollima, millise hindamise andmetest lähtudes on maa hind määratud ja vajadusel tuleb omavalitsusel määrata uus maksustamishind.
Siiani tuli maaribale määrata sama sihtostarve, mis oli kinnisasjal, millega see liideti. Nüüd aga nähakse ette ka erandid juhuks, kui kinnisasjal ja/või sellega liidetaval ribal asub veekogu või tee, mis tingib nende sihtotstarbe määramise. See omakorda muudab ka maa omandamise hinna soodsamaks. Võimalikult soodne maa omandamine peaks suurendama huvi maaribade erastamise vastu.
Põllumajandusliku tootmise perekondlik järjepidevus
Kuna põllumajanduslikus tegevuses on olulisel kohal järjepidevus, siis peetakse seda silmas ka neil juhtudel, kus maareformi läbiviimise ajal on põllumajandustootjaga sõlmitud kasutusvalduse leping. Lisandunud seadusesäte võimaldab kasutusvaldajaga leping lõpetada, kui ta ei soovi enam olla põllumajandustootja. Maavanemal on õigus sõlmida sama maa osas samadel tingimustel uus kasutusvalduse leping vaid eelmise kasutusvaldaja abikaasa või ühe sugulasega.
Muudatuse ajendiks on põllumeeste ettepanek luua võimalus kasutusvalduse üleandmiseks, mis tagaks perekonnas põllumajandusliku tootmise järjepidevuse. Kuna asjaõigusseadus ei võimalda kasutusvalduste üleandmist teisele isikule, on nüüd ette nähtud võimalus lepingu lõpetamisega samal ajal sõlmida uus leping. Selline erand võimaldab tänasel ettevõtjal anda tootmine üle nooremale põlvkonnale.
Kasutuses abihooned, millel puuduvad dokumendid
Maareformi käigus on tekkinud probleeme ühiskasutuses olevate abihoonete aluse maa osas. Paljudel juhtudel on jäetud selliste ehitiste juurde natuke maad, kuid maareformi ei saanud nende puhul läbi viia, sest puuduvad ehitise omandiõigust ja maa kasutusõigust tõendavad dokumendid. Näiteks on omandireformi käigus neid ehitisi üle antud üleandmise-vastuvõtmise akti alusel ja ehitiste edasisel võõrandamisel ei ole sõlmitud vormikohast müügilepingut.
Peamiselt asuvad niisugused ehitised (nt puukuurid, laudad) hajaasustuses kortermajade juures. Selliste ehitiste aluse maa reformimine on võimalik maa munitsipaalomandisse andmise kaudu. Pärast seda, kui kohalik omavalitsus on saanud maa omanikuks, on tal õigus otsustada, kas anda see maa rendile või võõrandada tegelikele kasutajatele. Maatagastamise tähtajad Kohalik omavalitsus võib õigustatud subjektile maa tagastamise toimingute tähtaega pikendada arvestusega, et need tuleb lõpetada 2016. aasta 30. juuniks. See on n-ö lõplik kuupäev ja selleks ajaks peab õigustatud subjekt omalt poolt sooritama kõik maa tagastamiseks vajalikud toimingud. Kui vara tagastamiseks vajalikke toiminguid ei ole võimalik teostada kohtuvaidluse või nõudeõiguse pärimisel tekkinud probleemide tõttu, peab õigustatud subjekt vara tagastamise otsustamiseks vajalikud toimingud sooritama ühe aasta jooksul, alates pärandi vastuvõtmise või kohtuotsuse jõustumise päevast. Samuti on kohalik omavalitsus kohustatud vara kompenseerimise otsuse langetama hiljemalt 2016. aasta 31. detsembril. Olge varmad kasutama uusi võimalusi! Eesmärk on maareformi toimingud juba nelja-viie aasta jooksul lõpetada.
i TRIINU RENNU, Maa-ameti õigusosakonna juhataja
